Washington DC
CNN
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O Federal Reserve elevou sua taxa básica de juros nesta semana pela sétima vez neste ano, encerrando um ano de intensa pressão no mercado imobiliário que elevou as taxas de hipotecas acima de 7% pela primeira vez desde 2002.
Mas agora que o Fed sinalizou uma abordagem mais branda para resfriar a economia, em vez de lançar altas altas nas taxas, os compradores de imóveis em potencial ficam se perguntando: as taxas de hipoteca voltarão a cair? Ou os compradores perderam a chance?
Ninguém sabe exatamente para onde irão as taxas de hipoteca nos próximos meses. Mas a maioria dos especialistas concorda que vimos o fim das hipotecas de 3% há algum tempo.
As taxas de hipoteca subiram tanto e tão rápido este ano que muitos potenciais compradores de casas não podem mais comprar uma casa. No final de 2022, quando as taxas estavam em 3%, poucos previam que apenas um ano depois as taxas em torno dos 6,33% desta semana viriam como um alívio, tendo caído de mais de 7%.
Depois de começar o ano com uma média de 3,22%, de acordo com Freddie Mac, a hipoteca de taxa fixa de 30 anos decolou na primavera passada, quando o Federal Reserve embarcou em uma campanha histórica para combater a inflação elevada por décadas, aumentando as taxas de juros. No outono, as taxas de hipoteca mais do que dobraram, chegando a 7% em outubro. As taxas caíram ligeiramente nas últimas semanas, mas os empréstimos ainda são caros – especialmente em comparação com as taxas historicamente baixas que os compradores estavam obtendo durante a pandemia.
Os compradores domésticos viram seu poder de compra evaporar, com taxas mais altas acrescentando centenas de dólares ao que pagariam a cada mês.
As altas taxas de hipoteca continuam sendo o principal impedimento para a compra de uma casa, de acordo com uma recente pesquisa de opinião de compradores e vendedores realizada pela Fannie Mae. O sentimento de compra e venda de casas é significativamente menor do que no ano passado.
Com base na pesquisa, as pessoas no mercado imobiliário continuam esperando que as taxas de hipoteca subam, mas os preços das casas caiam, disse Doug Duncan, vice-presidente sênior e economista-chefe da Fannie Mae.
Ele disse que espera que a demanda por hipotecas seja prejudicada pelos desafios de acessibilidade, enquanto “proprietários com taxas de hipoteca significativamente mais baixas do que as atuais podem ser desencorajados a listar suas propriedades e potencialmente assumir uma nova taxa de hipoteca muito mais alta”.
Embora se espere que os aumentos das taxas do Fed continuem, muitos analistas antecipam que serão menores do que o recente aumento de três quartos de ponto e começarão a diminuir à medida que a inflação começar a esfriar, o que deve significar que as taxas de hipoteca provavelmente cairão também. .
O Fed não estabelece diretamente as taxas de juros que os tomadores de empréstimos pagam nas hipotecas. Mas suas ações os influenciam. As taxas de hipoteca tendem a acompanhar o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos, que se movem com base em uma combinação de antecipação sobre as ações do Fed, o que o Fed realmente faz e as reações dos investidores. Quando os rendimentos do Tesouro sobem, o mesmo acontece com as taxas de hipoteca; quando eles caem, as taxas de hipoteca tendem a seguir.
Se as taxas caírem, quão baixas elas irão?
“Se a inflação continuar desacelerando nos próximos meses, as taxas de hipoteca provavelmente se estabilizarão abaixo de 7%”, disse Nadia Evangelou, economista sênior e diretora de previsões da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. “Isso ainda é o dobro da taxa do ano anterior, mas é melhor do que uma taxa de 8%, que é a média histórica para a hipoteca fixa de 30 anos.”
Olhando para o futuro, Melissa Cohn, vice-presidente regional da William Raveis Mortgage, disse que os compradores devem esperar que as taxas se estabilizem em 2023 em torno de onde estavam nos anos anteriores à pandemia – cerca de 4% ou 5%.
“Tínhamos um mercado imobiliário ativo e saudável na época”, disse ela.
Mas Cohn disse que não espera um declínio “significativo” nas taxas de hipoteca até o terceiro ou quarto trimestre de 2023. “As taxas de hipoteca cairão um pouco em dezembro, veremos uma breve onda de atividade, mas provavelmente haverá mais aumentos no ano novo.”
E não espere ver as taxas caírem na mesma velocidade em que subiram este ano, disse ela.
“Temos que lembrar que as taxas de hipoteca caem muito mais devagar do que sobem”, disse Cohn. “Os bancos vão querer ver a prova de que as taxas estão caindo significativamente e não uma maravilha isolada.”
As oscilações semanais nas taxas de hipoteca este ano foram cerca de três vezes maiores do que as observadas em um ano típico, disse Danielle Hale, economista-chefe da Realtor.com. Os aumentos extragrandes das taxas do Fed não são a única coisa que está causando isso.
A incerteza econômica está criando uma lacuna maior ou “spread” entre o rendimento do Tesouro de 10 anos e as taxas de hipoteca. Normalmente, as taxas de hipoteca são cerca de dois pontos percentuais acima do rendimento do Tesouro de 10 anos, mas recentemente a diferença tem sido maior.
O principal impulsionador do aumento do spread é o maior risco de taxa de juros, de acordo com um relatório recente do Instituto Urbano.
“A incerteza sobre os efeitos da política do Fed até o momento e sobre a trajetória da política futura resultou em grandes movimentos nas taxas de juros”, escreveram Laurie Goodman e Michael Neal, os autores do relatório.
As hipotecas do consumidor são empacotadas e vendidas aos investidores. Quanto mais altas forem as taxas de juros, mais dinheiro os investidores podem ganhar. Mas, à medida que as taxas caem, mais proprietários optarão por pagar antecipadamente suas hipotecas ou refinanciar, tornando os empréstimos menos atraentes para os investidores.
“A volatilidade aumenta o nível das taxas de hipoteca, em comparação com as taxas do Tesouro, por causa da opção de pré-pagamento”, disse Chester Spatt, professor de finanças da Tepper School of Business da Carnegie Mellon University. “Se você está em um novo empréstimo a 7% e as taxas vão para 6%, você pode optar por pagar antecipadamente e refinanciar a uma taxa mais baixa.”
É anormal ter um spread tão grande, disse Lawrence Yun, economista-chefe da NAR, acrescentando que outras vezes em que o spread foi maior foram durante a crise financeira de 2008 e os primeiros dias da pandemia.
“Esperamos que esse grande spread se dissipe na primavera da temporada de compras de casas”, disse ele. “Se assim for, talvez os compradores enfrentem taxas de hipoteca na casa dos 5”.
Lisa Sturtevant, economista-chefe da Bright MLS, um serviço de listagem múltipla na região do meio do Atlântico, também espera que as taxas de hipoteca caiam ainda mais em 2023, mas ela não espera que caiam rapidamente.
“Estávamos em um território sem precedentes, com taxas abaixo de 3%”, disse ela. “Não há razão para sugerir que voltaremos lá. Mas eles vão descer de onde estivemos.
“A atividade do mercado imobiliário continuará relativamente lenta – mesmo que as taxas de hipoteca comecem a cair – uma vez que muitos proprietários existentes estão presos a empréstimos abaixo de 3% e ainda não estarão ansiosos para mudar para uma taxa mais alta”, disse ela. .
Como resultado, o estoque de casas disponíveis para venda permanecerá apertado em 2023. Em muitos mercados, isso pode proteger contra uma queda significativa dos preços.
“Compradores em potencial podem ficar tentados a tentar ‘temporizar’ as taxas para entrar no mercado quando as taxas caírem”, disse ela. “Mas as taxas de tempo são difíceis.”
Em vez disso, os possíveis compradores devem pesquisar, obtendo cotações de vários credores, incluindo tipos diferentes, como um grande banco nacional, um credor on-line ou um banco comunitário ou cooperativa de crédito.
“Existe muita variabilidade nas taxas, termos e produtos hipotecários neste mercado em constante mudança”, disse Sturtevant. “É mais importante do que nunca que os compradores comparem ofertas de diferentes credores para encontrar o financiamento que funciona melhor para eles.”
