A crise na Americanas fez estragos em diversos segmentos do mercado financeiro. Uma das vantagens é a de fundos de investimento imobiliários (FII).
Um pedido fazer Metrópoleslevantamento feito pela Edifícios, empresa que reúne dados do setor de imóveis, mostra que há 17 fundos de shoppings que têm a Americanas como um dos inquilinos. Além dos 17 fundos de compras, há ainda outros 7 fundos que investem em outros imóveis localizados pela varejista. É o caso, por exemplo, de FIIs que são donos de galpões logísticos localizados pela Americanas.
No total são 24 fundos com algum nível de relação financeira com a Americanas.
O Brasil tem cerca de 220 fundos imobiliários negociados na Bolsa de Valores. Isso significa que aproximadamente 10% da indústria está exposta, de alguma forma, à crise do varejo.
Os fundos imobiliários são produtos de investimento que administram dois tipos de ativos: os imóveis físicos, como shoppings, edifícios corporativos ou galpões logísticos; e títulos de crédito do setor, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
Esses ativos são remunerados pelo aluguel pago pelos inquilinos que localizam os imóveis do fundo ou pelo rendimento dos papéis de crédito.
Com uma dívida de R$ 40 bilhões, a Americanas está à beira de uma recuperação judicial – processo em que as empresas tentam renegociar as dívidas e evitar uma falência.
Na semana passada, um varejista conseguiu, na Justiça, resguardar de execuções de dívidas e congelar o pagamento de débitos.
Analistas ouvidos pelo Metrópoles diga que essa decisão também vale para os aluguéis pagos para os fundos imobiliários. Ou seja: tais fundos não estão esperando pelos contratos firmados com o varejista, o que deve afetar a rentabilidade dos investimentos.
Ontem (19/1), Rodrigo Abbud, sócio fundador da gestora VBI, dona de um centro de distribuição na Bahia localizado pela Americanas, disse que já não conta com o pagamento dos contratos.
“A coisa mais rápida a ser feita é pedir a retomada do imóvel e alugar o espaço novamente”, lamentou Abbud. A declaração foi feita em um evento do setor financeiro organizado pela corretora XP.
troca de inquilino
Embora os fundos possam resolver o problema “despejando” a Americanas e buscando outro inquilino, levam um tempo para que isso aconteça. Até lá, o retorno desses ativos ficará prejudicado.
Desde que a Americanas comunicou ter encontrado uma diferença contabilizada de R$ 20 bilhões em seu balanço, fator que dobrou a dívida acumulada pelo varejista, os fundos imobiliários expostos de alguma forma a essa crise acumularam perdas que chegaram a 13%.
Esse número reflete a desvalorização de preço dos FII. O impacto sobre o rendimento só será conhecido nos próximos meses.
No caso dos galpões logísticos, a saída é menos complicada. Desde o início da pandemia de Covid-19, o crescimento das vendas digitais fez disparar a busca de empresas por centros de distribuição e outros espaços de armazenamento de mercadoria para entrega. Isso significa que esses imóveis não ficaram vazios por muito tempo.
Já o caso dos shoppings é preocupante. O levantamento de Prédios mostra que alguns fundos não só têm exposição a shoppings que têm como Lojas Americanas como inquilinas, como há muitos shoppings nessa situação.
É o caso, por exemplo, do fundo XPML11, da XP. Dos 16 shoppings administrados por esse FII, 9 possuem como Lojas Americanas como inquilina. As lojas da empresa são conhecidas por ocupar espaços grandes.
Com o eventual fechamento dessas unidades, a locação das lojas pelos shoppings será desafiadora, uma vez que poucas empresas do varejo têm capacidade para ocupar todo o espaço disponibilizado para as Lojas Americanas.
Isso em um cenário em que os shoppings ainda não recuperaram 100% do prejuízo da pandemia e muitos ainda registram um nível de vaga (espaços disponíveis para locação) elevado.
