Ao longo de 2022, o Federal Reserve aumentou sua taxa básica de juros em um ritmo recorde para desacelerar a economia e combater a alta inflação. A habitação sofreu o impacto do impacto, como o setor da economia mais sensível à taxa de juros. As ações do Fed tiveram o efeito pretendido, no entanto, com a deterioração do preço da habitação e a diminuição da demanda, o que levou à queda nas vendas e ao crescimento anual mais lento dos preços.
Então, o que está reservado para o mercado imobiliário este ano? Os preços das casas subiram quase 40% entre a primavera de 2020 e a primavera de 2022, representando aproximadamente uma década de ganhos de preços em apenas alguns anos. Será que o que subiu também vai descer?
Especialistas em habitação e economistas não estão de acordo.
O que acontece com o estoque, as taxas de hipoteca e a economia em geral provavelmente determinará a direção do mercado.
“As taxas de hipoteca são realmente críticas para o rumo do mercado imobiliário no próximo ano”, disse Jeff Tucker, economista sênior da Zillow. “Estamos observando para ver a acessibilidade melhorar gradualmente. Isso deve trazer um pouco de vida de volta ao mercado.”
Outra coisa que ele está de olho é o estoque de casas à venda, que já está quase de volta ao nível de 2020, disse.
“Sim, as coisas esfriaram muito no mercado imobiliário, mas não temos muitas casas à venda”, disse Tucker. “Essa é a principal coisa que está nos protegendo das quedas descontroladas de preços.”
Para onde irão os preços das casas?
Zillow prevê que os preços das residências nacionalmente cairão entre 1% e 4% em relação aos níveis de junho passado, o pico de 2022.
“Ver os preços que estão estáveis em 1% ou 4% abaixo nos coloca no lado mais otimista para as mudanças de preço dos analistas”, disse Tucker.
Mas ele disse que o quadro de estoque apertado e a forte demanda não atendida para comprar uma casa sugerem a ele que, se as taxas de hipoteca caírem um pouco, haverá mais movimento no mercado.
Ele disse que mais estoque se tornaria disponível para os proprietários de imóveis presos a suas taxas de hipoteca ultrabaixas dos últimos dois anos.
“Proprietários para quem as taxas de hipoteca mais baixas lhes dão permissão para vender e se mudar, eles serão compradores”, disse Tucker.
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis projeta que os preços subirão menos de 1%, atingindo um preço médio de $ 385.800 até o final de 2023. Mas a NAR alertou que mesmo essa pequena mudança mascara muita variabilidade regional.
“Metade do país pode experimentar pequenos ganhos de preços, enquanto a outra metade pode sofrer leves quedas de preços”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da NAR. “No entanto, os mercados da Califórnia podem ser a exceção, com San Francisco, por exemplo, provavelmente registrando quedas de preços de 10% a 15%.”
As áreas que tiveram o maior aumento nos preços também terão algumas das maiores quedas, acrescentou Yun.
Como resultado, a busca por acessibilidade está levando muitos possíveis compradores de imóveis a áreas metropolitanas de preços mais baixos, onde o custo de uma casa pode caber no orçamento de mais famílias, disse George Ratiu, gerente de pesquisa econômica da Realtor.com.
“Mercados como Manchester, New Hampshire; Columbus, Ohio; Fort Wayne, Indiana; Hartford, Connecticut; Lancaster, Pensilvânia; ou Topeka, Kansas ainda estão vendo as casas mudarem de mãos à medida que compradores de locais mais caros são atraídos por economias locais sólidas e preços medianos. , que em alguns casos ainda estão abaixo de US$ 300.000″, disse Ratiu.
O que os compradores podem esperar com as taxas de hipoteca?
Os dias de taxas de hipoteca de 3% ou 4% se foram no futuro previsível, mas as taxas provavelmente ficarão abaixo da taxa histórica pré-pandêmica de 8%, de acordo com o consenso dos economistas da habitação.
Mas primeiro, a inflação precisa esfriar. Os dados de inflação no final de 2022 foram promissores — mas ainda há um longo caminho a percorrer.
“As próprias expectativas de inflação afetam as taxas de hipoteca e impactam a política monetária”, disse Tucker. “O Fed quer esperar e ver a inflação caindo antes de tirar o pé do freio ao aumentar as taxas. O consenso crescente é esperar outro passo para baixo no ritmo de aperto.”
Embora o Fed não estabeleça diretamente as taxas de juros que os mutuários pagam nas hipotecas, suas ações os influenciam.
As taxas de hipoteca tendem a acompanhar o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA de 10 anos. Quando essa taxa sobe, a hipoteca de taxa fixa de 30 anos normalmente também sobe. Quando a taxa do Tesouro cai, o mesmo acontece com as taxas de hipoteca.
Em novembro, quando as taxas de hipoteca começaram a cair em seis semanas, o pagamento mensal médio da hipoteca caiu 1,8%, para US$ 1.977, de US$ 2.012 em outubro, de acordo com a Mortgage Bankers Association.
Os analistas, novamente, preveem uma ampla gama de onde as taxas irão em 2023. Enquanto o Realtor.com antecipa as taxas para o empréstimo de taxa fixa de 30 anos, ficará acima de 7% em 2023, Zillow projeta taxas próximo de 6% este ano, fechando o ano entre 5,5% e 6%.
Depois que a taxa hipotecária fixa de 30 anos eclipsou 7% no final de 2022, Yun disse que espera que ela se estabeleça em 5,7%, à medida que o Fed desacelera o ritmo de aumento das taxas em resposta à desaceleração da inflação.
Quando será um bom momento para comprar em 2023?
Em 2023, podemos ver uma imagem espelhada de 2022 – um primeiro semestre um tanto difícil que dá lugar a um segundo semestre surpreendentemente forte para os compradores, disse Leonard Steinberg, corretor corporativo da Compass em Nova York.
“Os possíveis compradores que se retiraram do mercado no final de 2022 não podem e não ficarão longe para sempre, especialmente devido às demandas concorrentes de compradores iniciantes que desejam entrar no mercado e aposentados que desejam se mudar ou reduzir o tamanho, “Steinberg disse.
A subconstrução crônica de novas residências também deve continuar sendo um desafio em todos os segmentos de mercado, já que os construtores lutam com o desafio de equilibrar um declínio de curto prazo na demanda com a necessidade de longo prazo por novas moradias, acrescentou.
“As pessoas em todos os lugares precisam comprar e vender casas todos os dias, e esses compradores e vendedores aparecerão para competir ao longo de 2023 e além, à medida que o mercado continua a se reequilibrar e normalizar”, disse Steinberg.
É provável que haja um retorno à tradicional sazonalidade do mercado imobiliário, em que os estoques tendem a aumentar em fevereiro e se manter no verão. Enquanto isso, os preços geralmente atingem o pico em maio ou junho e os preços e as vendas tendem a cair lentamente até o final do ano.
“O mercado da primavera será mais movimentado e competitivo para os compradores, enquanto os próximos dois meses serão calmos antes de um período mais agitado”, disse Tucker.
É provável que os compradores paguem mais durante a temporada de vendas da primavera, quando as casas tendem a ser vendidas por um prêmio sazonal, porque é quando a maioria dos compradores está tentando fazer isso.
Os possíveis compradores que estão puxando para que os preços caiam podem ficar prendendo a respiração em 2023.
“A grande surpresa para muita gente pode ser que o mercado tenha um ano realmente chato”, disse Tucker. “Seria uma grande mudança de ritmo. Um ano simples e chato no mercado imobiliário seria uma surpresa maravilhosa.”
